Nieruchomości rolne

Co to jest nieruchomość rolna?

Definicję nieruchomość rolnej zawiera art. 461 Kodeksu cywilnego: „Nieruchomościami rolnymi (gruntami rolnymi) są nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej”

Cechy nieruchomości rolnych

Dla nieruchomości niezabudowanych i nieprzeznaczonych pod zabudowę:
  1. Lokalizacja i położenie
  2. Różnorodność rodzajów użytków gruntowych
  3. Różnorodność utworów tworzących glebę i jej ożywiony charakter
  4. Występowanie gleb o różnej przydatności rolniczej
  5. Występowanie szczególnych cech określających zdolności produkcyjne gleb w tym zagrożenie erozją, przydatność do produkcji określonych roślin, kultura gleb, trudność uprawy, kamienistość
  6. Wyposażenie w budowle i urządzenia służące produkcji rolnej
  7. Możliwość innego, niż rolnicze, wykorzystania
Dla nieruchomości zabudowanych lub przeznaczonych do zabudowy:
  1. Lokalizacja i położenie
  2. Różnorodność istniejącej lub możliwej zabudowy oraz stan tej zabudowy
  3. Występowanie gruntów o różnej przydatności do zabudowy
  4. Wyposażenie w sieci infrastruktury technicznej
Części składowe gruntu rolnego

Do części składowych gruntu rolnego zalicza się w szczególności:
  1. Budynki i budowle rolnicze
  2. Budynki mieszkalne wchodzące w skład gospodarstw rolnych
  3. Zasiewy i uprawy
  4. Plantacje kultur wieloletnich
  5. Drzewa i krzewy występujące na gruntach rolnych
Zasady wyceny

Przedmiot wyceny powinna stanowić nieruchomość rolna wraz z jej częściami składowymi.

Przedmiotem wyceny może być także sam grunt lub określona część składowa nieruchomości rolnej. W ten sposób wycenie mogą podlegać w szczególności: zasiewy, uprawy, plantacje kultur wieloletnich, budynki inne urządzenia a także wartość szkód związanych z uszkodzeniem gruntu, w tym z doprowadzeniem go do stanu poprzedniego.

Źródła informacji o nieruchomościach rolnych
  1. Dokumentacja klasyfikacji gleboznawczej
  2. Mapy glebowo – rolnicze, mapy zasobności gleb
  3. Informacje zawarte w decyzjach dotyczących wyłączenia gruntów z produkcji rolnej
  4. Dokumenty gospodarcze na podstawie, których można ocenić poprawność i poziom agrotechniki
  5. Umowy (protokoły) wniesienia wkładu gruntowego do rolniczej spółdzielni produkcyjnej oraz postanowienia Statutu spółdzielni w tym zakresie
  6. Publikacje specjalistyczne w szczególności instytutów naukowych i organizacji zajmujących się doradztwem rolniczym
  7. Dokumentacja odnosząca się do zgodności kierunków produkcji roślinnej i sposobu korzystania z budynków inwentarskich z planem zagospodarowania przestrzennego dla gruntów położonych w strefach szczególnej ochrony środowiska lub strefach ochronnych zakładów przemysłowych i strefach ograniczonego użytkowania
Procedury wyceny Przy określaniu wartości nieruchomości z zastosowaniem podejścia dochodowego, metodą inwestycyjną, dochód z nieruchomości określany może być wyłącznie na podstawie czynszów dzierżawnych i nie może być utożsamiany z dochodem z działalności rolniczej prowadzonej na tej nieruchomości. Wysokość czynszu dzierżawnego określa się na podstawie analizy kształtowania się rynkowych stawek czynszów.

Metodę stawek szacunkowych gruntów można zastosować, tylko wówczas, jeżeli brak jest na danym rynku lokalnym danych o cenach transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, jak też danych o wysokości stawek rynkowych czynszów dzierżawy nieruchomości rolnych.